Кто защитит крупных землевладельцев: повторение истории, «раскулачивание, век XXI»?
Совсем недавно рынок загородной недвижимости затаился в период выборов и перемен, связанных с ними. Состоятельные покупатели в последние предвыборные месяцы полностью отказались от покупок дорогой подмосковной недвижимости, сделав четкий выбор в пользу «загранки».
Средний класс, которому «нечего терять» в меньшей степени отреагировал на политические события и ожидания, продолжая попытки освоения ближние зоны за МКАД на расстоянии 40-50 километров от столицы.
Крупные же землевладельцы судорожно в спешке пытаются перевести земли сельхозназначения в границы населенных пунктов или распродать их по частям. По мнению журнала Эксперт, в сегменте участков без подряда медленно, но верно назревает кризис «обманутых дачников», которые уже не верят в обещания проведения коммуникаций, продолжающиеся несколько лет.
«Лендлорды» замерли в напряженном ожидании. Они уже привыкли, что земля не приносит сверхприбылей и стала малоликвидной, да и Подмосковье не так уж мало. Застройка его может растянуться на добрые 100 лет. Большинство желающих уже вошли в рынок, а новые игроки пока не видят перспектив для входа в «игру».
Но ситуация не так проста, т.к. понять этот рынок практически невозможно неспециалисту!
Маленькое отступление.
Как я недавно говорил на семинаре, оптовый рынок земли вообще и особенно в Московской области является, вероятно, наиболее закрытым из всех сегментов рынка недвижимости. Это объясняется следующими обстоятельствами, сложившимися еще на стадии его формирования, а именно:
- непрозрачностью механизмов переговоров о покупке земли;
- наличием скрытых скидок; большой ролью административного ресурса, необходимого для перевода земли из одно категории (разрешенного назначения) в другую;
- непрозрачностью компаний-землевладельцев;
- крупными суммами сделок на рынке больших участков земли;
- другими факторами.
Кроме этого, по мнению экспертного сообщества, земельный рынок в России неразвит и ликвидность его чрезвычайно низкая. Это обусловлено тем, что земельный рынок не является самодостаточным, т.е. в цепочке продавец-покупатель не обеспечивает конечный спрос (не является конечным продуктом); в классическом понимании в нем нет прибавочной стоимости (землю никто не производит); не имеет собственных точек (источников) инициализации форм и сегментов, а, в большинстве случаев, может служить базовым приложением к самодостаточным рынкам недвижимости, строительства и продуктов агробизнеса.
Под самодостаточностью рынка (не спекулятивного, в экономике без ярко выраженных межотраслевых дисбалансов) мы понимаем спрос и предложение конечных продуктов, как движение рыночных активов/ капиталов и их ликвидных/ слаболиквидных производных, коррелирующийся с макроэкономическими факторами. То есть конечный потребительский спрос, как фактор влияния на макроэкономику, обеспечивающий достаточную ликвидность рыночных активов, лежит не в плоскости земельного рынка.
Однако продолжим.
Наибольшее беспокойство сегодня вызывает уже не низкая ликвидность земли, а грозящая национализация земель сельхозназначения. В 2000-е годы в ближнем Подмосковье сложилась интересная ситуация. На фоне того, что земли реально много, был создан искусственный дефецит, который повлек рост цен. Цифры в итоге достигли астономических показателей, а земли часто не использовались вовсе, или использовались не по назначению.
Все это привело к тому, что уже в 2010 году власти все-таки обратили внимание на проблему «ценового пузыря». За нецелевое использование земель появилась возможность их изъятия. Такой подход стал осуществляться и в отношении земель для строительства и в отношении сельхозугодий.
На сегодняшний момент власти продолжают получать с крупных землевладельцев земельный налог и готовят планы по наступлению на «кулаков». В суды уже поступают первые иски по поводу изъятия земель, длительное время не используемых. Пока лендлордам удается держать оборону, но не надо долго гадать, на чьей стороне будет закон, когда дело дойдет до «решительного наступления».
Пока землевладельцы опираются на отсутствие в законах формулировки о том, в каких случаях земля считается неосвоенной. Критерии этого в отношении сельхозземель устанавливает правительство РФ, руководствуясь 101-м Федеральным законом. Иных нормативных актов в данном вопросе на сегодняшний день пока нет. Регионы имеют возможность регулировать некоторые вопросы также собственными правовыми актами.
Чем они собственно и пользуются, трактуя «освоение земельного участка» весьма по-разному, что позволяет изымать земли в массовом порядке.
Для крупных землевладельцев видится часто лишь один выход – переводить землю в другую категорию разрешенного использования, включая свои участки в документы территориального планирования – генпланы и правила землепользования. Тут уж, как говорится, «кто не спрятался, я не виноват». Поэтому стоит ожидать массового движения в данном направлении в течение года. Те, кто не успеет уложиться в один год, рискуют растянуть для себя данную процедуру на 1 – 3 года.
Наиболее крупные собственники земли в Подмосковье поняли это уже давно и предприняли меры. Если ранее они «держали активы», ориентируясь на дальнейшую их перепродажу, то сейчас начали застраивать земли. Такое решение в частности приняли «Абсолют», «Масштаб», ОПИН, RDI. Они активно занимаются проведением коммуникаций и возводят малоэтажную застройку на своих землях, или же продают участки без подряда на территории созданных коттеджных поселков.
Еще несколько лет назад особой популярностью пользовались так называемые «дальние дачи» - земли за 100-м километром. Для среднего класса это был единственный вариант купить хоть что-то. А низкая цена была закономерно связана с отсутствием коммуникаций.
Приобретая земли в 2009 – 2010 годах граждане не сомневались в том, что через год все коммуникации точно будут. Но уже к лету прошлого года все вспомнили поговорку «обещанного три года ждут».
Земли продолжали плавно порастать лесом, а обещанных дорог так и не появилось. О том, что здесь должно было появиться электричество напоминали только голые столбы. Земли поселений имеют в данном случае преимущество, так как попадают под действие федеральных программ газификации и электрификации. В отношении дальних дач, которые расположены на сельхозземлях такое не проходит. Снабжать их коммуникациями администрации районов не обязаны. Даже в случае строительства дома вопрос освещения и отопления остается открытым.
Немного оправившись от кризисных потрясений 2008 года покупатели дальних дач поняли, что «далеко и много» не равнозначно понятию «хорошо и выгодно». Ездить за 100 километров постоянно – весьма напряженно, даже если на машине.
Сейчас у собственников таких дач все больше витают мысли о переезде ближе к Москве, в пределы зоны 40 – 50 километров. Многие уже готовы пожертвовать живописностью местности ради простого материального удобства. Дополнительным фактором этого является то, что дальние дачи в большинстве – дело рук неопытных девелоперов, которые так и не смогли подвести сюда коммуникации. Остаются здесь проблемы и с юридическим статусом земель. Дешевые же дальние дачи стали по прошествии нескольких лет просто нерентабельными.
Жители столицы, рассматривавшие подмосковный участок как альтернативу жилья в шумном мегаполисе, также смотрят не далее 40-50 километров от МКАД. Покупать ближе – это значит жить в ожидании появления рядом многоэтажного квартала, а дальше – неудобно и не выгодно.
Стоит вспомнить, что еще несколько лет назад жизнь за 50-м километром была мало похожа на жизнь. Для постоянного проживания здесь, а работы в столице – это слишком далеко, для обычной дачи – чересчур дорого. Несколько лет потребовалось, чтобы столица «расползлась» до 50-километровой отметки. Сегодня здесь появляются и коттеджи, и участки без подряда, и таунхаусы.
Предвыборная неопределенность заставила немного остыть покупателей люксовой недвижимости. Состоятельные граждане решили подождать «определенности» в стране. К покупателям дорогого жилья относятся зачастую и чиновники, судьба которых напрямую зависит от политической ситуации. Вот и образовалась некоторая пауза.
Приостановили свою финансовую активность чиновники и по причине борьбы с коррупцией. Под «горячую руку» попадать никто не хочет, проще переждать.
В настоящее время бюджет покупки коттеджа колеблется от 1 до полутора миллионов долларов. Эксперты ожидают, что уже скоро будут происходить и более крупные сделки. Средний класс в то же время старался успеть сделать все до выборов. Это стало причиной роста сделок в сегменте 7 – 15 миллионов рублей, суммы которые можно получить от продажи столичной квартиры.
Популярны в средней ценовой категории дома, участки без подряда и коттеджи в загородных поселках у девелоперов, доказавших свою состоятельность. У девелоперов с малой историей покупать никто ничего не спешит.
Средний класс в предвыборные месяцы был больше взволнован не сменой власти, а возможным ухудшением экономического положения в стране. Народ боится нового кризиса и роста инфляции, поэтому в надежде хоть как-то обезопасить себя вкладывает деньги в недвижимость. Реальный актив всегда будет надежнее обесценивающейся бумаги.
Ларионов Дмитрий Владимирович, Заместитель председателя ЦИК, главный редактор "Информационно-аналитической газеты "Крестьянский Фронт"
